房地产企业全程会计核算与税务处理（第四版） 蔡昌2018年

房地产企业全程会计核算与税务处理（第四版）

作者： 蔡昌著

出版时间：2018年8月

出版社：中国市场出版

定价：78

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 试读

第四节  成本归集、分配的会计处理

房地产企业对于开发成本的核算过程，实际上就是在确定成本核算对象的基础上，合理地进行成本归集和分配的过程。因此，开发成本的归集和分配是房地产企业成本核算的重要内容。

成本归集就是将成本支出计入成本项目的过程，而成本分配就是将计入成本项目的成本支出进行合理分摊，并计入成本核算对象的过程。房地产企业通过成本归集和成本分配，可以反映出每个成本核算对象的成本支出，为计算销售成本创造条件。

一、成本分配的方法

房地产开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清成本对象的间接成本，应按受益原则和配比原则分配至各成本对象。企业应根据项目的具体情况，选择分配方法。

（一）占地面积法

占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

【例5-1】某宗土地占地面积为40000平方米，土地购置成本为5亿。其中住宅楼基底座占地面积为17000平方米，写字楼基底座占地面积为6500平方米，幼儿园基底座占地面积为1000平方米，物业管理楼基底座占地面积为500平方米，属于公供配套设施的小区围墙、供水设备、供气设施、配电设施、绿地、道路和露天健身场地等占地面积为15000平方米。请计算各类开发产品需要分配的土地成本金额。

计算过程如下：

住宅应分配的土地成本=17000/25000×5=3.4（亿）

写字楼应分配的土地成本=6500/25000×5=1.3（亿）

幼儿园应分配的土地成本=1000/25000×5=0.2（亿）

物业管理用房应分配的土地成本=500/25000×5=0.1（亿）

小区围墙、供水设备、供气设施、配电设施、绿地、道路和露天健身场地等占地面积成本已经由各个成本对象分别按比例负担，不再单独分配土地成本。

延伸阅读

建筑密度

建筑密度是项目用地范围内所有建筑的基底座总面积与项目规划建设面积之比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

每栋楼应分配的土地成本=土地单位面积成本×每栋楼应分配的土地面积

=土地单位面积成本×每栋楼基底座占地面积建筑密度

=土地单位面积成本×(每栋楼基底座占地面积/项目用地范围内所有建筑的基底座占地面积×项目规划建设用地面积)

（二）建筑面积法

建筑面积法是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法

直接成本法是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算造价法

预算造价法是指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

【例5-2】共同成本分配方法

某房地产公司在一块10000平方米的土地上进行房地产开发，取得土地使用权支付的出让金为1000万。该房地产公司在这块土地上建造了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路和绿地）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的经营配套设施中游泳池占地面积100平方米、建筑面积500平方米。公寓已出售80%，写字楼尚未转让。

请问：（1）公寓应分摊的土地出让金为多少？

（2）游泳池应分摊的土地出让金为多少？

（3）本期公寓销售部分应分摊的土地出让金为多少？

计算过程如下：

（1）公寓应分摊的土地出让金=6000/10000×1000=600(万)。

（2）游泳池应分摊的土地出让金=100/6000×600=10(万)。

（3）本期公寓销售部分应分摊的土地出让金=（600-10）×80%=472(万)。

二、成本分配方法对土地增值税的影响及示例

（一）不同成本分配方法下的税款差异分析

（1）采用不同的成本分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明显差异。

当企业分别建造包含普通住宅在内的多种类型的房地产，并且不同类型的房地产分别占用一个独立的地块时，这种差异尤为明显。

【例5-3】某房地产公司在一块20000平方米的土地上进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的金额为2000万。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼。一幢为普通住宅，占地面积（包括周围的道路及绿地等）12000平方米，建筑面积20000平方米，普通住宅已出售完毕；一幢为写字楼，占地面积（包括周围道路及绿地等） 8000 平方米，建筑面积30000平方米，写字楼尚未转让。普通住宅应分摊的土地使用权金额计算如下：(1)按普通住宅占地面积占总占地面积的比例分摊，普通住宅应分摊的土地使用权金额为：12000÷20000×2000=1200（万）。(2)按普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊，普通住宅应分摊的土地使用权金额为：20000÷（20000＋30000）×2000=800（万）。两种分摊方法之间的差异高达400万。

（2）土地成本的加计扣除费用和开发费用计提基数会将不同成本分摊方法的差异再次放大。

在例5-3中，假定利息费用不能据实扣除，最终整个扣除项目总差异为：

400×（(咨询特价)%加计扣除比例+10%开发费用）=400×1.3=520(万)

（二）不同性质的成本项目客观上要求适用不同的成本分配方法

首先，从土地成本来看，商业用房的城镇基准地价往往比住宅用地高出很多。商业用地的基准地价与住宅用地的基准地价差别较大，前者是后者的1.8~2.6倍，若统一按照可售建筑面积进行分摊，商业用房所分摊的土地成本较低，而销售价格又远高于普通住宅，由此导致在计算土地增值税时，可扣除的成本费用较低，增值额较高，应纳的土地增值税额较高，加重了房地产开发企业的税负。

其次，从建安成本来看，连体楼房中商业用房层高普遍是住宅的1.5~2倍，简单地将商业用房的单位建安成本等同于普通住宅，同样将导致商业用房缴纳较高的土地增值税。因此，无论是从会计制度还是税法的立法精神来看，单一的成本分摊方法都不符合收入与成本相配比的原则，不利于税负的公平。

目前，实务中有以下两种常用方法：

1.层高系数建筑面积法

房地产企业开发的项目中经常在同一建筑物中设计有不同的层高，比如底下一层或两层为商业用房，上面为住宅，底商的层高一般都会高于住宅的层高。开发成本的分摊若采用层高系数法，应更为合理，但这种方法并不适用于所有的地区，只有少数的地方税务局做出了相应的规定。

明确允许采用层高系数建筑面积法的有南宁市地税局、福州市地税局等，具体政策请见：南宁市地方税务局发布的《关于土地增值税清算若干政策问题的通知》（南地税发〔(咨询特价)〕221号）、福州市地方税务局发布的《关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知》（榕地税发〔(咨询特价)〕108号）、福建省地方税务局发布的《关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔(咨询特价)〕64号）。

吉林省对于楼层高度不同，可否采用层高系数法分摊成本、费用的问题有如下实践操作：单栋建筑物既有住宅又有其他类型房产的，其他类型房产用房的建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。

其他类型房产层高系数=其他类型房产层高/住宅层高

《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告(咨询特价)年第6号）中“六、关于清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题”规定：清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不与调整。

商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高

河北省地方税务局在《关于对地方税有关业务问题的解答》中对土地增值税清算时所采用的成本分摊方法做了详细规定，其中包括层高系数建筑面积法。具体政策如下：

按照《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额应采用占地面积法计算分摊。

对于同一项目中包含不同类型房地产的，土地成本应采用占地面积法，其他开发成本应采用建筑面积法计算分摊。

对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，可以采用层高系数建筑面积法计算分摊。

层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下：

（1）计算层高系数。

选取住宅层高为基数，设定为1；根据其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。

某类型用房层高系数=该类型用房层高÷住宅层高

（2）计算层高系数面积。

总层高系数面积=∑(某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积)

某类型用房已售部分的层高系数面积=某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积

（3）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本。

某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积

2.特殊的成本分摊方法

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔(咨询特价)〕8号）规定：

（1）关于土地增值税清算单位问题。

土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案。

同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入 、扣除项目金额、增值税、增值率和应纳税额。

（2）关于土地成本分摊问题。

土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时,可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本；不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。

（3）关于人防工程成本费用扣除问题。

依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

（4）关于车库（车位、储藏室等）问题。

①能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。

②不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔(咨询特价)〕187号）第四条第（三）项的规定执行。即：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本费用可以扣除。建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用可以扣除。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本费用。

③随房附赠的车库（车位、储藏室等，）无论能否办理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。

一般说来，地下车位、车库、储藏室等，如果其建筑面积属于计容面积，则地下建筑应该分摊土地成本;如果地下车位、车库、储藏室等建筑面积不属于计容面积，则不需要分摊土地成本。从全国的情况看，地下车位、车库、储藏室等的建筑面积基本上是不计入容积率的，因此按照配比原则要求，不需要分摊土地成本。如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔(咨询特价)〕44号）规定：“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得‘车库销售许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。”所以，若地下建筑不计入容积率，则相应不分摊土地成本，其中的土地成本包括取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费。

三、各种成本费用的归集与分配

（一）土地征用及拆迁补偿费的归集与分配

土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

1.土地征用及拆迁补偿费的归集

（1）能分清成本核算对象的，应直接计入有关开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。

【例5-4】(咨询特价)年6月，西南房地产公司通过竞拍拍得了A、B、C三块土地，其中A块土地支付全额地价款8000万，但至今未实际取得A土地，规划建设甲项目。B块土地价款总额为3亿，已支付2亿，并已实际取得了该块土地，规划建设乙项目。C块土地支付全额价款1亿，并已实际取得了该块土地，规划建设丙项目。西南房地产公司根据有关原始凭证入账，会计分录如下：

（1）借：预付账款——A土地   (咨询特价)

贷：银行存款                    (咨询特价)

（2）借：开发成本——乙项目——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金(咨询特价)

贷：银行存款                                                (咨询特价)

应付账款——B土地                                      (咨询特价)

（3）借：开发成本——丙项目——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金(咨询特价)

贷：银行存款                                              (咨询特价)

（2）分不清成本核算对象的，应先对其支出进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象。

【例5-5】(咨询特价)年6月，西南房地产公司通过竞拍拍得了B块土地，土地价款总额为3亿，B块土地上整体项目规划分为商业区、住宅区和别墅区，具体技术经济指标未知。西南房地产公司根据有关原始凭证入账，会计分录如下：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金——待分摊成本(咨询特价)

贷：银行存款                                                   (咨询特价)

2.土地征用及拆迁补偿费的分配

按照税法的有关规定，土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配，应经税务机关同意。

如果成本对象的占地面积可以取得，原则上房地产企业应该按占地面积进行分摊。房地产企业取得成本对象占地面积的途径有两个：一是采用政府规划审批部门在项目规划中测定的占地面积；二是采用房地产企业根据项目规划自行测定的占地面积。

但在实际项目运作时，并不是所有的成本对象都可以单独取得其占地面积。垂直排列的成本对象无法取得各自的占地面积，如有的开发产品，一至三层裙房为购物中心，三层以上是写字楼，作为成本对象，购物中心和写字楼的占地面积是重合的，因此，这种情况下就不能按占地面积分摊土地价款。

无法按占地面积进行土地价款分摊的，从现在可以采用的分摊方法来看，建筑面积法是最合理的方法。

【例5-6】(咨询特价)年3月，西南房地产公司通过竞拍拍得了B块土地，土地总价3亿。

(咨询特价)年6月，得知该地块占地面积8万平方米，总建筑面积20万平方米。整体项目分为商业区、住宅区和别墅区三个区域，具体经济技术指标如下：

（1）商业区：总占地面积2万平方米，开发产品为3层裙楼的商场和15层的写字楼，总建筑面积10万平方米，其中：裙楼建筑面积3万平方米，写字楼建筑面积7万平方米。

（2）住宅区：占地面积4万平方米，建筑面积8万平方米。

（3）别墅区：占地面积2万平方米，建筑面积2万平方米。

西南房地产公司根据经济业务，编制会计分录如下：

（1）2017年3月拍得B块土地，支付土地价款时。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金——待分摊成本(咨询特价)

贷：银行存款                                                 (咨询特价)

（2）2017年6月根据具体的经济技术指标，进行土地价款分摊。

根据该项目实际情况，西南房地产公司确定成本对象分别为：商场、写字楼、住宅和别墅。各成本对象分摊的土地成本如下：

①裙楼和写字楼的土地成本：商业区的土地成本按占地面积法进行分配。

商业区的土地成本=2÷8×30000=7500（万）

商场和写字楼的土地成本按建筑面积法进行分配。

裙楼的土地成本=3÷10×7500=2250（万）

写字楼的土地成本=7÷10×7500=5250（万）

②住宅的土地成本：按占地面积法进行分摊。

住宅的土地成本=4÷8×30000=15000（万）

③别墅的土地成本：按占地面积法进行分摊。

别墅的土地成本=2÷8×30000=7500（万）

会计分录如下：

借：开发成本——裙楼——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金   (咨询特价)

——写字楼——土地征用及拆迁补偿费——土地出让 金(咨询特价)

——住宅——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金  (咨询特价)

——别墅——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金   (咨询特价)

贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金——待分摊成本(咨询特价)

在进行土地成本分摊时，还应注意以下几种特殊情况的处理方法：

（1）如果属于单独建造的、具有独立使用功能的地下建筑物，应分摊土地成本；如果属于为建造地上建筑物而形成的、不具有独立使用功能的地下基础设施，不分摊土地成本。

（2）回迁房成本如果作为拆迁补偿费，不分摊土地成本。

（3）单独建造的应该由开发产品承担的配套设施，应分摊土地成本。

目录

第一章 房地产企业会计核算与税务处理概述

第一节 房地产开发经营概述

一、房地产开发企业的类型与主要业务

（一）房地产开发企业的类型

（二）房地产开发企业的主要业务

二、房地产开发业务的主要特征

三、房地产开发经营的主要流程

（一）取得土地使用权阶段

（二）前期准备阶段

（三）建设施工阶段

（四）房产销售（预售）阶段

（五）项目清算阶段

（六）自持物业阶段

第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进

一、房地产开发企业会计制度形成的前期

二、房地产开发企业会计制度实施阶段

三、房地产开发企业实施统一会计制度阶段

四、房地产开发企业执行《企业会计准则》阶段

第三节 房地产开发企业的财税管理特征及“金税三期”上线的影响

一、房地产开发业务的财税管理特征

二、房地产企业税务工作总览与缴纳的主要税种

三、“金税三期”上线的影响及税务稽查重点

四、国地税合并对房地产企业及政府行为的影响

第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容

一、房地产开发企业的会计科目设置

二、主要会计科目的核算内容

（一）开发成本

（二）开发产品

（三）投资性房地产

（四）开发间接费用

（五）税金及附加

（六）应交税费

（七）主营业务收入

（八）其他业务收入

第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理

第一节 企业设立条件

一、内资房地产企业设立的法律要求

（一）《公司法》有关规定

（二）《城市房地产管理法》有关规定

（三）《城市房地产开发经营管理条例》有关规定

（四）《房地产开发企业资质管理规定》有关规定

二、外商投资房地产企业的设立要求

（一）注册资本要求

（二）设立备案程序

三、项目资本金的要求

第二节 企业设立阶段的会计核算

一、会计科目的设置

（一）实收资本（或股本)

（二）资本公积

二、注册资本的核算

（一）设立登记时出资的核算

（二）注册资本增加的核算

(三)实收资本减少的核算

第三节 企业设立阶段的税务处理

一、企业设立阶段的纳税计算

（一）印花税

（二）契税

二、不同出资方式的税务处理

三、分支机构设立的税务处理

（一）分公司

（二）子公司

（三）分支机构设立的税务分析

第四节 筹办期的界定与开办费的处理

一、筹办期的概念

二、开办费的开支范围

三、开办费的会计核算

四、开办费的税务处理

第三章 取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理

第一节 我国土地制度概述

一、土地所有制

二、土地管理的基本制度

三、土地征收和建设用地供应制度

四、土地供应的程序

五、二级市场土地使用权转让的法律规定

第二节 取得土地使用权的途径

一、以出让方式取得国有土地使用权

（一）以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权

（二）以协议方式取得国有土地使用权

二、以划拨方式取得国有土地使用权

三、以转让方式取得国有土地使用权

第三节 取得土地使用权阶段的税务处理

一、契税

（一）纳税义务人

（二）税率

（三）计税依据

（四）征收管理

（五）契税计税依据解读

（六）契税的会计处理

二、耕地占用税

（一）纳税义务人

（二）征税范围

（三）计税依据

（四）税率

（五）征收管理

（六）耕地占用税的会计处理

三、城镇土地使用税

（一）纳税义务人

（二）征税范围

（三）计税依据和税额

（四）征收管理

（五）税收优惠

（六）城镇土地使用税的会计处理

四、印花税

（一）税目和税率

（二）税收优惠

（三）征收管理

（四）印花税的会计处理

五、个人所得税

六、土地增值税

第四节 取得土地使用权阶段的会计核算

一、一般企业取得土地使用权的会计处理

二、房地产开发企业取得开发用土地使用权的会计处理

（一）通过竞拍取得土地使用权的会计处理

（二）接受投资取得土地使用权的会计处理

（三）在建项目收购的会计处理

（四）自用土地使用权的会计处理

第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理

第一节 开发建设阶段业务概述

一、项目策划设计阶段

二、项目准备阶段

三、项目施工阶段

四、项目竣工验收阶段

第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理

一、开发建设阶段涉及的主要税种

（一）城镇土地使用税

（二）印花税

二、开发建设阶段不同承包方式下的会计处理

（一）建筑安装工程承包方式

（二）不同工程承包方式下的会计处理

第三节 ＢＴ及ＢＯＴ项目的会计核算与税务处理

一、BT项目

（一）BT模式的含义

（二）BT模式的特点

（三）BT项目的分类

（四）BT项目的会计核算

（五）BT模式下的增值税核算

二、BOT项目

（一）BOT模式的含义

（二）BOT项目管理部的会计核算

（三）BOT项目公司的会计核算

（四）BOT项目的摊销与移交

（五）BOT模式下的增值税核算

第五章 开发产品成本的归集、分配与结转

第一节 开发成本核算概述

一、成本核算的基本程序

二、确定成本核算对象

（一）成本核算对象的概念及确定要点

（二）确定成本核算对象的原则

（三）确定成本核算对象的方法

（四）房地产开发企业成本对象管理要求

三、划分成本核算项目

（一）成本核算项目的分类

（二）成本项目的核算内容

（三）成本项目中各支出项目的见证性资料

四、成本核算对象和成本项目之间的关系

第二节 期间费用核算概述

一、费用的特点

二、费用确认的原则

三、费用确认的方法

四、费用的核算内容

（一）管理费用

（二）销售费用

（三）财务费用

第三节 成本费用核算的会计科目设置

一、开发成本

二、开发间接费用

三、开发产品

四、管理费用

五、销售费用

六、财务费用

第四节 成本归集、分配的会计处理

一、成本分配的方法

（一）占地面积法

（二）建筑面积法

（三）直接成本法

（四）预算造价法

二、成本分配方法对土地增值税的影响及示例

（一）不同成本分配方法下的税款差异分析

（二）不同性质的成本项目客观上要求适用不同的成本分配方法

三、各种成本费用的归集与分配

（一）土地征用及拆迁补偿费的归集与分配

（二）前期工程费的归集与分配

（三）建筑安装工程费的归集与分配

（四）基础设施费的归集与分配

（五）开发间接费的归集与分配

第五节 公共配套设施费的会计核算

一、公共配套设施成本对象的确定

（一）营利性公共配套设施

（二）非营利性公共配套设施

二、公共配套设施的成本核算对象

（一）营利性公共配套设施的成本对象

（二）非营利性公共配套设施的成本对象

三、公共配套设施费的会计核算

（一）营利性公共配套设施费的核算

（二）非营利性公共配套设施费的核算

四、预提公共配套设施费的会计核算

（一）公共配套设施费的预提范围

（二）预提公共配套设施费的账务处理

(三）预提公共配套设施费的计算方法

第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算

一、土地开发成本的会计核算

(一)土地开发成本的划分和归集

(二)土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

(三)土地开发成本的核算

（四）已完成开发土地开发成本的结转

二、代建工程成本的会计核算

第七节 开发完工产品成本的核算与结转

一、开发产品总成本的核算

（一）总成本的计算原则

（二）成本预提

（三）成本核算对象总成本计算表

二、开发完工产品成本的结转

（一）开发产品核算的会计科目设置

（二）开发产品成本明细表

三、开发产品成本的结转

（一）开发产品销售成本明细表

（二）成本差异的账务处理

第六章 销售（预售）阶段的会计核算与税务处理

第一节 销售（预售）阶段业务概述

一、土地使用权转让

二、商品房销售

(一)商品房预售与现售

(二)自行销售与委托销售

（三)一次性付款、分期付款与按揭付款

（四）商品房销售流程

三、精装修房销售

四、其他建筑物销售

五、代建工程

六、其他业务

（一）商品房售后服务

（二）材料销售

第二节 销售（预售）房款的会计核算

一、会员费、诚意金的会计核算

(一)会员费、诚意金的概念

(二)会员费、诚意金的管理

(三)会员费、诚意金的会计处理

（四）会员费、诚意金的税务处理

二、销售定金的会计核算

(一)定金的概念

(二)定金的管理

(三)定金的会计处理

(四)定金的税务处理

三、按揭保证金的会计核算

四、预售房款的会计核算

(一)预售房款的概念

(二)预售房款的管理

(三)预售房款的会计处理

五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算

(一)销售更名的会计核算

(二)销售退房的会计核算

(三)销售换房的会计核算

六、代收款项的会计核算与税务处理

（一）代收款项的会计核算

（二）代收款项的税务处理

第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理

一、收入的会计确认与计量

（一）新收入准则修订的主要内容

（二）新收入准则的修订意义

（三）新收入准则的实施时间

（四）收入的会计确认

（五）收入的会计计量

二、税法关于收入的确认与计量的规定

三、房地产销售收入的会计核算与税务处理

四、商品房面积差的会计核算与税务处理

五、拆迁还房的会计核算与税务处理

(一)拆迁还房的概念

(二)拆迁还房的税务处理

(三)拆迁还房的会计核算

六、委托代销收入的会计核算

（一）收取手续费方式

（二)视同买断方式

七、销售退回的会计核算与税务处理

（一）销售退回的会计核算

（二）销售退回的税务处理

八、售后回购房屋收入的会计核算与税务处理

（一）会计核算

（二）税务处理

第四节 商品房销售成本的会计核算与税务处理

一、开发产品的会计核算与税务处理

二、开发产品销售时的会计核算与税务处理

三、成本差异的会计核算与税务处理

第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理

第一节 出租物业的会计核算与税务处理

一、出租物业的初始计量

(一)出租物业的确认

(二)出租物业的账务处理

(三)出租物业暂估入账的账务处理

二、出租物业收入的会计核算与税务处理

(一)出租收入的确认

（二）租金收入的账务处理

(三)免租期收入的账务处理

（四）租金收入的税务处理

三、出租物业后续支出的会计核算

(一)维修费用的账务处理

（二）装修费用的账务处理

（三）改建支出的账务处理

四、出租物业后续计量的会计核算

（一)采用成本计量模式的账务处理

(二）采用公允价值计量模式的账务处理

（三）后续计量模式变更的账务处理

五、投资性房地产转换的会计核算

（一）投资性房地产的转换形式

（二）投资性房地产转换日的确定

（三）投资性房地产转换为非投资性房地产的会计核算

（四）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计核算

六、投资性房地产处置的会计核算

（一）采用成本模式计量的投资性房地产处置的账务处理

（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的账务处理

第二节 自营物业的会计核算与税务处理

一、自营物业的初始计量与税务处理

(一)自营物业的确认和初始计量

(二)自营物业的账务处理

二、自营物业后续支出的会计核算与税务处理

(一)自营物业装修的会计核算

(二)自营物业改建的会计核算

(三)自营物业日常维修的会计核算

(四)自营物业计提折旧的会计核算

(五)自营物业土地使用权摊销的会计核算

三、自营物业处置的会计核算与税务处理

四、自营物业对外投资的税务处理

第八章 纳税活动的会计核算

第一节 房地产行业增值税税制

一、纳税人

二、征税范围

（一）房地产企业增值税征税范围

（二）不征收增值税的情形

（三）房地产业不征收增值税项目

三、税率和征收率

四、应纳税额的计算

（一）计税方法

（二）销售额

（三）增值税进项税额抵扣

（四）工程服务及预收款的计税方法

（五）预缴税额的计算

五、征收管理

（一）纳税义务发生时间

（二）纳税地点

（三）管理

（四）法律责任

（五）关于“三流一致”的讨论

六、税收优惠与开具规定

（一）免税政策

（二）营改增过渡政策

（三）开具规定

第二节 增值税的会计核算

一、增值税核算的会计科目设置

二、营改增后的会计处理

（一）采购等业务涉及进项税额抵扣的账务处理

（二）销售业务的账务处理

（三）抵减销售额的账务处理

（四）因发生非正常损失或改变用途等调整进项税额抵扣的账务处理

（五）首次购买税控装置和支付技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的账务处理

（六）年终增值税纳税调整的账务处理

三、营改增后进项税额抵扣的焦点问题

第三节 增值税会计核算案例解析

一、一般纳税人的会计处理与税务处理综合案例

（一）一般纳税人销售不动产的会计核算

（二）销售房地产老项目的会计核算

二、小规模纳税人销售不动产的会计核算综合案例

三、销售不动产的纳税计算与会计处理综合案例

（一）房地产开发企业销售其开发的房地产项目

（二）一般纳税人销售直接购买、接受捐赠、接受投资入股、抵债的不动产

（三）一般纳税人销售自建的不动产

四、房地产企业的增值税核算与纳税申报综合案例

五、营改增后开发项目的税负测算综合案例

（一）基本概况

（二）营改增税负测算适用的政策

（三）营改增税负测算方案

（四）营改增后纳税方案的选择

（五）管理建议

第四节 城市维护建设税及教育费附加的会计核算和税务处理

一、城市维护建设税的会计核算和税务处理

二、教育费附加的会计核算和税务处理

第五节 土地增值税的会计核算和税务处理

一、土地增值税的会计核算

（一）现房销售的土地增值税的会计核算

（二）期房销售的土地增值税的会计核算

二、土地增值税的税务处理

（一）增值额与适用税率

（二）旧房销售的土地增值税的税务处理

（三）企业重组过程中涉及的土地增值税的税务处理

第六节 房产税的会计核算和税务处理

一、房产税的税务处理

（一）征收方法

（二）纳税义务发生时间

（三）缴纳时间

二、房产税核算的会计科目设置

三、房产税的会计核算

（一）直接在税金及附加列支的会计核算

（二）分期摊销房产税的会计核算

第七节 城镇土地使用税的会计核算和税务处理

一、城镇土地使用税的税务处理

（一）纳税人

（二）征税范围

（三）计税依据

（四）税率及应纳税额的计算

（五）减免税规定

（六）纳税义务发生时间

（七）纳税地点

（八）纳税期限

（九）房地产企业计征城镇土地使用税的期间及计税方法

二、城镇土地使用税核算的会计科目设置

三、城镇土地使用税的会计核算

第八节 契税的会计核算和税务处理

一、契税的税务处理

（一）征税范围

（二）应纳税额的计算

（三）减免处理

（四）征收管理

二、契税的会计核算

（一）取得土地使用权时缴纳契税的会计核算

（二）房屋权属发生转移时缴纳契税的会计核算

第九节 耕地占用税的会计核算和税务处理

一、耕地占用税的税务处理

（一）纳税人

（二）征税范围

（三）计税依据

（四）税率及应纳税额计算

（五）减免税规定

（六）纳税义务发生时间

（七）纳税地点

（八）纳税环节

（九）纳税期限

二、耕地占用税的会计核算

（一）计入固定资产价值

（二）计入管理费用

第十节 印花税的会计核算和税务处理

一、印花税的税务处理

（一）税目

（二）税率

（三）应纳税额的计算

（四）税收优惠

（五）征税方法

二、印花税的会计核算

第九章 土地增值税清算的会计核算

第一节 土地增值税清算及清算时点

一、土地增值税清算对象的选择

二、土地增值税清算的时点

第二节 土地增值税清算收入的确认与核算

一、已全额开具商品房销售的收入确认

二、未开具或未全额开具的收入确认

三、关于开发产品所有权转移视同销售收入实现的规定

四、土地出让金返还收入的确认

五、售后返租业务中转让收入的确认

六、营改增后土地增值税应税收入的确认

（一）营改增后土地增值税应税收入的确认方法

（二）营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认方法

（三）土地增值税应税收入的计算公式

第三节 土地增值税清算成本的确认

一、计算增值额的扣除项目

（一）取得土地使用权所支付的金额

（二）房地产开发成本

（三）房地产开发费用

（四）与转让房地产有关的税金及附加

（五）财政部规定的其他扣除项目

二、土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析

（一）相同点

（二）差异点

第四节 土地增值税清算综合案例

一、土地增值税清算应提供的资料

二、房地产公司及清算项目基本情况

三、扣除项目金额税务审核情况

四、“御筑苑一期”开发成本的计算

五、“御筑苑一期”房地产开发费用的计算

六、“御筑苑一期”与转让房地产有关的税金及附加的计算

七、“御筑苑一期”开发成本加计扣除计算

八、“御筑苑一期”土地增值税预缴

九、“御筑苑一期”土地增值税清算申报表的填列

十、“御筑苑一期”土地增值税清算结论

第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理

第一节 利润形成的会计核算与税务处理

一、利润的构成

（一）营业利润

（二）利润总额

（三）净利润

二、利得与损失的会计核算

（一）科目设置

（二）会计处理

三、利润形成的会计核算

（一）期间损益的结转

（二）企业所得税的计算

（三）所得税核算的科目设置与会计处理

（四）净利润的结转

（五）年度亏损的会计处理

第二节 利润分配的会计核算与税务处理

一、利润分配的流程

二、利润分配的会计核算

（一）科目设置

（二）会计处理

三、利润分配的税务处理

第三节 企业所得税的会计核算

一、会计利润与应税利润

二、永久性差异与暂时性差异

（一）永久性差异

（二）暂时性差异

三、递延所得税资产和递延所得税负债的确认

四、所得税费用的确认与计量

（一）当期所得税

（二）递延所得税

（三）所得税费用

五、企业所得税的会计核算程序与方法

（一）会计核算的一般程序

（二）科目设置

（三）账务处理

第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴

第一节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述

一、企业所得税的预缴

（一）日常所得税会计处理

（二）预收房款的所得税会计处理

（三）期末所得税会计处理

二、企业所得税的汇算清缴

（一）汇算清缴的基础

（二）汇算清缴的一般程序

（三）汇算清缴的期间

（四）汇算清缴的申报

第二节 企业所得税汇算清缴的纳税调整

一、纳税调整项目

（一）收入确认的纳税调整

（二）视同销售的纳税调整

（三）业务招待费、广告费的纳税调整

（四）利息支出的纳税调整

（五）罚金、罚款和被没收财物损失的纳税调整

（六）税收滞纳金的纳税调整

（七）准备金的纳税调整

（八）销售未完工开发产品取得收入的纳税调整

（九）未取得及不合规票据的纳税调整

（十）因土地增值税清算而退惑业所得税的纳税调整

二、企业所得税申报表及纳税调整项目的填报

第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理

第一节 企业分立的会计核算与税务处理

一、企业分立的类型

（一）存续分立（分拆分立）

（二）新设分立（解散分立）

二、企业分立的特点

三、企业分立的会计处理

（一）会计处理原则

（二）会计处理方法

四、企业分立的税务处理

（一）增值税处理

（二）企业所得税处理

（三）土地增值税处理

（四）契税处理

第二节 企业合并的会计核算与税务处理

一、企业合并的特征

二、企业合并的税务处理

附录 相关法规文件

国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告(国家税务总局公告(咨询特价)年第28号) 

财政部 税务总局 人力资源社会保障部中国银行保险监督管理委员会证监会关于开展个人税收递延型商业养老保险试点的通知（财税〔(咨询特价)〕22号）

财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知（财税〔(咨询特价)〕32号）

财政部 税务总局关于统一增值税小规模纳税人标准的通知（财税〔(咨询特价)〕33号）

财政部 税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知（财税〔(咨询特价)〕50号）

财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知（财税〔(咨询特价)〕57号）  

国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第17号）

国家税务总局关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第18号）

国家税务总局关于开展个人税收递延型商业养老保险试点有关征管问题的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第21号）

国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第8号）

财政部 税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知（财税〔(咨询特价)〕29号）

财政部 国家税务总局关于境外投资者以分配利润直接投资暂不征收预提所得税政策问题的通知（财税〔(咨询特价)〕88号）

财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知（财税〔(咨询特价)〕90号）

财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知（财税〔(咨询特价)〕17号）

关于建筑业营业税改征增值税调整北京市建设工程计价依据的实施意见（京建发〔(咨询特价)〕116号）

财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会〔(咨询特价)〕22号）

国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第11号）

财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知（财税〔(咨询特价)〕140号）

国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第69号）

财政部 国家税务总局关于供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知（财税〔(咨询特价)〕94号）

国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第53号）

国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第14号）

国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第15号）

国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第16号）

国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第17号）

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第18号）

国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第19号）

财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税〔(咨询特价)〕43号）

财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知（财税〔(咨询特价)〕47号）

财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业增值税优惠政策的通知 （财税〔(咨询特价)〕52号）

财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔(咨询特价)〕36号）

财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知（财税〔(咨询特价)〕58号）

国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第70号）

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第81号）

国家税务总局关于发布《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，(咨询特价)年版）》的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第54号 ）

国家税务总局关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第48号）

国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告（国家税务总局公告(咨询特价)年第40号）

财政部关于修订印发《企业会计准则第14号——收入》的通知（财会〔(咨询特价)〕22号）